Spanning over panelen 

Zoals dat veelal gaat bij de koop van een (nieuwbouw)woning waren de verwachtingen van de kopers hoog gespannen. Te hoog? Toen zij al tijdens de bouw constateerden dat zij andere panelen hadden gekregen dan zij op grond van de door de projectontwikkelaar verstrekte informatie hadden verwacht, overheerste een gevoel van onrecht. Klopte dat gevoel wel met de juridische feiten?

Voor hun vierlaagse stadstuinwoning hebben kopers een koop-/aannemingsovereenkomst (de overeenkomst) gesloten met de projectontwikkelaar (de ondernemer). Tijdens de bouw informeert de ondernemer de kopers regelmatig via nieuwsbrieven over de stand van zaken en eventuele aanpassingen aan hun woning. Op het moment dat kopers constateren dat in de kiepramen in de voorgevel op de 2e en 3e verdieping aluminiumpanelen zijn geplaatst in plaats van beglazing, mailen ze hierover naar de ondernemer. Die verwijst in zijn antwoord naar de artist impressie en naar zijn nieuwsbrief nummer 3. Daarin staat onder het kopje “Voorgevelkozijnen” dat de draaiende delen in de voorgevelkozijnen op de 2e en 3e verdieping links en rechts van de middenruit een draai-/kiepraam krijgen met een geïsoleerd aluminiumpaneel in kleur in plaats van alleen een kiepraam met blank glas. Wat betreft de artist impressie stelt de ondernemer dat het beeld precies zo is als door de architect is aangegeven. Tijdens de daaropvolgende correspondentie tussen partijen blijkt dat ongelukkigerwijze de kleurtint van de panelen met het kopiëren van de verkoopdocumentatie was weggevallen en het daardoor leek alsof er glas zou worden geplaatst.

Bij de oplevering van de woning hebben kopers hun klacht laten opnemen op het proces-verbaal. De ondernemer heeft daarbij genoteerd het niet eens te zijn met die bemerking. Na de oplevering zijn de spanningen tussen partijen om te snijden. Arbiter wordt gevraagd zijn licht op de panelendiscussie te laten schijnen. Kopers stellen dat de ondernemer is afgeweken van de overeenkomst zonder dat er sprake is van een noodzakelijke wijziging. Zij vorderen primair vervanging van aluminium door glas in de betreffende panelen. Indien vervanging niet mogelijk of niet proportioneel zou zijn, vorderen zij een schadevergoeding van € 34.000,00 wegens waardevermindering van hun woning door verminderde lichttoetreding en verminderd woongenot, conform het door hen in de procedure ingebrachte taxatierapport. Ondernemer verweert zich gemotiveerd en stelt dat hij zijn verplichtingen is nagekomen. Hij stelt dat de kopers pas een jaar na de ontvangst van de betreffende nieuwsbrief – en dus te laat – hebben geklaagd om daar nog een beroep op te doen. Hij vordert dat de door de kopers vastgehouden bankgarantie van circa € 15.000,00 geheel of gedeeltelijk wordt vrijgegeven.

Na de pleidooien van partijen over en weer over de artist impressie maar ook ter zake de technische omschrijving en de tekeningen die in de tekst van de overeenkomst een uitdrukkelijk een onverbrekelijk deel met de overeenkomst vormen, komt arbiter tot zijn oordeel. 

De artist impressies zoals op de destijdse website, Facebook en in de verkoopbrochure alsook op de kaft van de kopersmap maken geen deel uit van de overeenkomst. Zij worden nergens in de tekst in of stukken behorend bij de overeenkomst als contractdocumenten benoemd. Ook is er voor de artist impressie in juridische zin geen ‘inkleurende’ rol weggelegd in dit geval omdat er andere contractstukken voorhanden zijn waarop kan worden afgegaan. Verder staat er weliswaar in de technische omschrijving “panelen in kozijnen” maar niet waar die panelen komen. Het feit dat kopers bouwkundig leken zijn, betekent dat kopers mede daarom geen aluminium zijpanelen op de 2e en 3e verdieping hadden hoeven te verwachten. Dat kopers pas een jaar na bedoelde nieuwsbrief hebben gereageerd naar de ondernemer, wordt hen niet tegengeworpen omdat ze er niet op bedacht hoefden te zijn dat de nieuwsbrief zulke belangrijke informatie over hun woning zou bevatten. Het beroep van de ondernemer op het schenden van hun klachtplicht faalt. 

Alles overwegende komt arbiter tot het oordeel dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de ondernemer. De vordering tot vervanging van de panelen wijst arbiter af. De subsidiaire vordering tot schadevergoeding wegens waardevermindering door verminderde daglichttoetreding wijst arbiter toe met dien verstande dat hij de waardevermindering in redelijkheid begroot op € 7.500,00. Kopers worden veroordeeld tot het vrijgeven van de bankgarantie binnen zeven dagen nadat de ondernemer aan zijn veroordeling tot betaling van schadevergoeding heeft voldaan.

Wrevel over een gevel vermijden en spanningen voorkomen? Check bij de gevelspecialisten van de VMRG. Die weten daar wel raad mee!