Te hoog is een last

MEESTERSTUK – MR. BETTINA HERTSTEIN

“Te is een woordje, het is maar klein, doch als je het hoort, is dat niet fijn. Te laag is vervelend, te hoog is een last”. Zo begint het poesiealbumversje waar ik aan moest denken in een zaak waarin de mate van daglichttoetreding in de werkkamer van het nieuwe appartement van opdrachtgevers niet voor hen aan de laatste regels van het versje voldoet: “Toch is er een woord met te dat iedereen past, in dorpen en steden, ik bedoel het woord tevreden”.

Voor hun appartement in een appartementsgebouw hebben opdrachtgevers met de aannemer een aannemingsovereenkomst getekend. Bij de oplevering van hun appartement hebben opdrachtgevers diverse opleverpunten gemeld. Zelfs tot twee maanden na de oplevering hebben ze nog lijsten naar de aannemer gestuurd met ‘aanvullende opleverpunten’ deel 1 en deel 2. Die werden niet met instemming door de aannemer ontvangen. Toen geen van beide partijen het licht meer zag om tot overeenstemming te komen, hebben opdrachtgevers de hulp ingeroepen van de Raad (van Arbitrage in bouwgeschillen).

Opdrachtgevers hebben schadevergoeding gevorderd en herstel van diverse tekortkomingen aan het werk. Aannemer heeft die vorderingen gemotiveerd betwist. Arbiter in eerste aanleg heeft aannemer op bepaalde punten veroordeeld tot herstel naar de eisen van goed en deugdelijk werk en op andere punten tot het betalen van een schadevergoeding aan de opdrachtgevers. Het punt dat opdrachtgevers pas twee maanden na de oplevering als ‘aanvullend opleverpunt’ hebben aangegeven, is dat er sprake zou zijn van onvoldoende daglichttoetreding en ventilatie in de werkkamer van hun appartement. Zij hebben daar schadevergoeding voor gevorderd vanwege de waardevermindering van hun appartement maar die vordering is afgewezen. Daarom gaan opdrachtgevers in hoger beroep.

Zij vorderen dat het vonnis in eerste aanleg op dit punt wordt vernietigd en dat de aannemer wordt veroordeeld tot het betalen van een door appelarbiters te bepalen bedrag. Aannemer heeft geen (nader) verweer gevoerd. De betreffende werkkamer heeft als raam een bovenlicht met een onderdorpel van circa 1,7 meter, volgens opdrachtgevers 70 cm hoger dan op de tekeningen staat aangegeven. Het raam bevindt zich niet in de buitengevel maar in de wand tussen de werkkamer en de gemeenschappelijke gang van het appartementsgebouw. Er treedt nauwelijks daglicht toe en ook is geen ventilatie via het raam mogelijk. De werkkamer is contractueel een verblijfsruimte en zou aan de eisen die daarvoor gelden, moeten voldoen. 

Een van de twee opdrachtgevers heeft steeds en bij herhaling te kennen gegeven dat hij bouwkundig opgeleid is en daarom tekeningen goed kan lezen. Diens kennis wordt de andere opdrachtgever toegerekend. Naar het oordeel van arbiter in eerste aanleg zou al voor een volstrekte leek op die (contract)tekeningen zichtbaar zijn geweest dat de werkkamer niet aan een buitengevel was gesitueerd, de onderdorpel 1,7 meter is en slechts een bovenlicht kent. Appelarbiters stellen vast dat de opdrachtgever, daar opnieuw naar bevraagd, bevestigd heeft dat hij bouwkundige is en dat hij bij de oplevering heeft gezien hoe hoog het raam in de werkkamer zit en dat daglicht ontbrak. Hij heeft daarover noch op de tekeningen noch bij de oplevering een opmerking gemaakt. Appelarbiters volgen daarom het oordeel van arbiter in eerste aanleg dat opdrachtgevers bij de oplevering hebben geaccepteerd dat geen sprake was van rechtstreekse daglichttoetreding en ventilatie in de werkkamer. Feitelijk is sprake van een tweekamerappartement in plaats van een driekamerappartement maar daar kunnen opdrachtgevers niet op terugkomen. Geen licht dus in de duisternis voor de opdrachtgevers. Juist als ter zake deskundige opdrachtgever is het van belang om alert te zijn en tijdig geconstateerde tekortkomingen voor het voetlicht te brengen. Door dit na te laten hebben zij hun recht op meer ‘genoegdoening’ verspeeld.

Niet te weinig en niet te veel licht? Steek uw licht eens op bij de leden van de VMRG, die hebben daar ervaring mee!