Innovatief meten van prestaties van de gebouwschil

Op 14 februari jl. vond de VMRG online Expertsessie plaats over FaSA en innovatieve gevelinspectie en -beheer. FaSA staat voor Façade Service Applicatie. FaSA is een project dat tot stand kwam met Kansen voor West II, Efro subsidie en loopt in 2022 na drie jaar af. Dit project heeft geleid tot vernieuwende producten en diensten voor de vastgoedmarkt, waar ook de gevelbouw haar vruchten van plukt.

FaSA was een initiatief van Aeroscan en Spotr, eerder bekend als Octo, en de VMRG. In die tijd is er gewerkt aan het objectief meten van de technische en esthetische prestaties van de gebouwschil. Hiervoor worden onder andere drones en kunstmatige intelligentie ingezet. Inmiddels zijn Aeroscan en Spotr van start ups uitgegroeid tot toonaangevende spelers op dit gebied. In dit project is niet alleen samengewerkt met de gevelbouw, maar ook met gemeente, onderwijsinstellingen, aannemers en woningcorporaties bijvoorbeeld. De VMRG is penvoerder van dit project. De experts van deze sessie, Stefan Quak, Commercial Director bij Aeroscan en Dirk Huibers, CEO en Cofounder van Spotr, beantwoordden onderstaande vragen.

We hadden voordat FaSA startte twee medewerkers en stonden aan de vooravond van dat er überhaupt gevlogen mocht worden met drones. We waren op zoek naar partners om die stappen te zetten en ontmoetten Spotr als initiatiefnemer voor FaSA. Toen merkten wij de chemie tussen onze twee bedrijven op het gebied van innovaties binnen het vastgoeddomein.

Toen we startten met schrijven voor het projectvoorstel waren we ongeveer al een jaar bezig met het idee. Samen met de VMRG is in zes maanden tijd een voorstel voor dit plan geschreven. Vervolgens ga je door alle ballotagecommissies voor de subsidieaanvraag. Toen we het plan indienden hadden we één medewerker en inmiddels zijn we met 30 man en in twee landen actief.

Vanuit de lucht winnen we met behulp van drones data in. In principe is dat fotografie en daar hangt een techniek achter, dat heet fotogrammetrie. Daarmee digitaliseren wij vastgoed en verwerken dit in 3D-modellen. En wij bieden software om de ingewonnen data handmatig om te zetten naar informatie. Daardoor is het inspecteren en inmeten van vastgoed makkelijker.

Vanaf dat punt pakken wij het stokje over. Wij zijn gespecialiseerd in beeldherkenning. Dat doen we op basis van diverse foto’s, van satellieten tot drones en daar halen we informatie uit. Daarmee creëren we bijvoorbeeld inzicht in risico’s in projecten en maken we investeringsbeslissingen makkelijker.

Als een gebouw atypisch is en er is een hoog detailniveau nodig, dan is dit geschikt voor Aeroscan. Bij massa en repetitie, dan is Spotr de geijkte partij. Voor de woningmarkt hebben we samengewerkt. Dat ging om 15.000 objecten. Dat ligt net tussen de schalen van onze bedrijven in. De wooncorporaties gaan meestal over wijken vol met rijtjeswoningen, daar komt veel herhaling in voor, die sluiten perfect aan op Spotr diensten en wat minder op Aeroscan. Voor deze vragen is minder detailniveau nodig. In de kantoren- en monumentenmarkt, maar natuurlijk ook een woontoren met veel diversiteit, zit veel meer uniekheid in, dat is meer het terrein van Aeroscan. Op sommige gebieden zullen we goed kunnen samenwerken, als er behoefte is aan detail en lastig bereikbaar voor de andere databronnen die Spotr gebruikt.

Spotr kan gebouwinformatie/asset management koppelen met GIS (geografische kaartlagen van bijvoorbeeld de gemiddelde leeftijd van bewoners, kadastrale kaarten etc.) informatie. Hierdoor krijgt een vastgoed portefeuillehouder nieuwe inzichten. Door heel veel beelden te voorzien van informatie, door bijvoorbeeld foto’s van verhuurdersplatformen technisch te analyseren, herkent ons systeem met behulp van kunstmatige intelligentie vijftig elementen van de gevel en het dak. Zo kun je bijvoorbeeld een 2D geveltekening van een pand genereren met maten erop. Ook maken wij van elk pand een risicoprofiel. Zaken als geveloriëntatie, windrichting, bomen, gebreken worden hierin meegenomen, waardoor onderhoud van gebouwen op basis van dit inzicht optimaal ingezet kan worden.

De kracht van Aeroscan zit hem in een los object of een aantal losse objecten. Wij begonnen in FaSA met een samenwerking met woningcorporaties, maar in de loop van de tijd bleek dat een ander type vastgoed beter bij ons past. Zo zijn we begonnen met monumenten. Hier zijn details belangrijk en het is belangrijk dat het pand blijft zoals het was. Vervolgens kwamen treinstations op ons pad en zo hebben we een digital twin gemaakt van Utrecht CS. Hier hebben we de binnen- en buitenkant tot op een paar mm nauwkeurig vastgelegd. Niet zozeer vanuit een onderhoudsbehoefte, maar om exact te weten waar alles zich bevindt. Andere partijen koppelen hier sensorinformatie en andere data die al bekend zijn aan, zoals bijvoorbeeld passagiersaantallen, temperatuur, licht en geluid. Zo ontstaat een digital twin en dat levert nieuwe inzichten op. Alle output van Aeroscan is weer input voor bijvoorbeeld Revit, Autocad, dus adviesbureaus en BIM modelleurs kunnen met onze data weer verder aan de slag. En soms is de informatie ook voor de toekomst interessant om bijvoorbeeld de staat van een gebouw op moment X vast te leggen om hier in de toekomst op terug te kijken.

Door de ervaring in de woningbouw en monumenten was de sprong naar utiliteitsbouw kleiner. Hier is het gewenste detailniveau heel hoog en dat past goed bij ons. Recent hebben wij onze eerste opdrachten binnen de utiliteitsbouw gekregen. Zo hebben wij een 0-meting van een gevel gedaan met inspectiefotografie. Het zeer nauwkeurige 3D model, waarop je tot elk geveldetail tot 1 mm nauwkeurig kan inzoomen, geeft een goede indicatie om te bepalen welk onderhoud noodzakelijk is. Dit maakt het mogelijk om een gebouwinspectie naar schatting voor 95% vanuit een bureaustoel te doen, waarna je op een aantal specifieke plekken inspectie ter plaatse kan doen. Voornamelijk voor hoge of lastig bereikbare plekken is dit natuurlijk winst. Dit proces is terug te zien in een video die wij samen met de VMRG gemaakt hebben.   › Deze kun je vinden op YouTube door te zoeken op VMRG Keurmerk & Aeroscan en innovatieve gevelinspectie.  https://www.youtube.com/watch?v=onYqSkb2lKA

Complete glazen gebouwen zijn lastig om te zetten in een model. Bij een gebouw dat bestaat uit veel dezelfde delen is het lastig om aan de hand van al die foto’s een model te maken. Qua inspectie, foto’s en detail komt het altijd wel goed. Alleen aangeven waar een specifieke foto zich bevindt, is soms lastig.

Wat de onderhoudsprocessen betreft kan de utiliteitsbouw nog wel wat leren van de corporatie. Het is in de breedte veel meer gestandaardiseerd met de NEN 2767 en meerjaren onderhoudsplan methodiek.

Naar mate gebouweigenaren zien aan de hand van usecases zien wat er mogelijk is, worden de verwachtingen hoger. Ik merk dat gebouweigenaren een 3D model van hun gebouw willen hebben als onderpand richting de toekomst. Voor een deel om nu te kunnen beoordelen hoe een gebouw erbij staat, maar ook als een stukje bewijslast naar de toekomst. Wat drie jaar geleden een sexy innovatie was, begint nu al normaal te worden.

Wij werken voor woningcorporaties om al hun woningen te borgen in een systeem. Tot nu toe zie je dat de kennis van heel veel woningen zit bij een medewerker. Als die medewerker weg gaat, is ook de kennis weg. Wij brengen digitaal de technische informatie over de woningen, maar bijvoorbeeld ook klachten en andere informatie in één systeem, zodat een corporatie voortdurend op de hoogte is en hun onderhoudsplanning hierop kan baseren.

Ook werken wij voor banken. Stel een belegger die 400 woningen wil kopen, vraagt aan een bank om deze aankoop mee te financieren. De bank moet dan binnen enkele weken beslissen, omdat de kapitaalmarkt momenteel heel competitief is. De bank wil dan graag van deze woningen inzicht hebben in de onderhoudsbegrotingen. Dat is niet te doen om in zo’n korte tijd langs 400 panden te rijden. Daar helpen wij dan mee door bijvoorbeeld snel inzichtelijk te maken hoe de panden eruit zien, hoe de onderhoudsgevoeligheid is en welke brand- en veiligheidsrisico’s er zijn.

Daarnaast werken wij ook voor verzekeraars. Veel objecten zijn onderverzekerd. Dat is ook logisch, want de verzekering wordt vaak afgesloten op een herbouwwaarde en deze wordt nooit meer bijgesteld. Wij kunnen de herbouwwaarde constant in de gaten houden, waardoor de verzekeraar actie kan ondernemen. Wij krijgen nationaal, maar ook internationaal opdrachten van verzekeraars. Zij verzekeren tot miljoenen objecten en wij kunnen voor hun die objecten digitaal in kaart brengen.

En voor gemeenten doen we vooral veranderdetectie. Dus dat wil zeggen geautomatiseerd in kaart brengen of een gebouw bijvoorbeeld een aanbouw heeft gekregen.

Het onderzoek naar sensoren om esthetische achteruitgang van een gevel te meten, bijvoorbeeld de glansgraad van een coating, is anders gelopen. We zijn gestopt met sensorontwikkeling, omdat het vanwege lopende patenten gewoon niet goedkoop genoeg te maken was. Besloten is om dit niet met sensoren aan het gebouw te doen, maar wel met de sensoring in de drone. IOT sensoren zitten op materialen en een drone werkt met remote sensing, dus dat zijn sensoren op afstand. Dat kan een camera zijn, een laser of een infrarood sensor. Met deze laatste kunnen we thermografie in kaart brengen, wat van belang is bij de huidige duurzaamheidsvraagstukken. We geven een indicatie waar temperatuurverschillen in elementen zitten.

Je ziet dat de digitalisering in Nederland op stedelijk niveau in een paar jaar tijd een enorme vlucht heeft genomen. Wat hierin meehelpt is dat Nederland aan de wereldtop staat wat georeferenties en data inwinning betreft, zodat er enorm veel data al beschikbaar is. De data zal de komende jaren alleen maar toenemen en er zullen ook andere typen datastromen bij komen door nieuwe technologieën. Het zou mooi zijn als we de komende jaren hele steden of misschien wel heel Nederland in kunnen winnen, zodat we in plaats van reactief, proactief bijvoorbeeld thermische lekken en veiligheidsrisico’s kunnen signaleren.

FaSA komt mede tot stand door steun vanuit Kansen voor West II, EFRO subsidie.