Goedkoop of meest economisch?

Ik schreef eerder in Gevelbouw. Soms over brandveiligheid van gevels, soms over innovatie in brede zin. Deze keer komen beide onderwerpen bij elkaar. Opdrachtgevers stellen namelijk nieuwe eisen en een onderwerp als brandveiligheid wordt net als andere aspecten die invloed hebben op de exploitatie, steeds vaker meegewogen. Zowel de aanbieder van gevelsystemen als de afnemer, eigenaar respectievelijk gebruiker kunnen daar hun voordeel mee doen.

Wat opvalt is dat professionele opdrachtgevers steeds meer naar levensduurkosten kijken. Niet alleen naar bouwkosten maar naar exploitatielasten in de gebruiksfase. Niet alleen naar Capex, maar ook naar Opex (bouwkosten versus operationele kosten). 

Bij een klassiek bouwproces wordt er nog steeds vooral op prijs geselecteerd. De opdrachtgever laat een ontwerp maken waarbij voor realisatie op concurrentie een aannemer wordt geselecteerd. Eenmaal gegund, kan die zijn prijzen, waarvoor hij eerder een offerte liet maken als basis van zijn aanbieding, nog eens tegen het licht houden. Elke verlaging is immers een verhoging van zijn marge en geeft extra risicodekking. Als aanbieder voel je je opnieuw door de wringer gehaald, maar eigenlijk is het op basis van de context een volstrekt logisch proces. Dat het onder druk zetten van prijzen ook ten koste kan gaan van kwaliteit, is al vaak besproken en wordt ook wel herkend. Strikt genomen geldt de prijs op basis van vooraf gestelde minimumeisen, maar onder prijsdruk zijn aanbieder en afnemer nog wel eens bereid concessies te doen. Zeker als de winnende bouwer met de laagste prijs, nog steeds boven het budget van de opdrachtgever uitkomt en er bezuinigd moet worden.

Steeds vaker zie je bij competities dat er een selectieproces wordt gedefinieerd waarbij de prijs niet het enige keuze criterium is. Met name aan duurzaamheid gerelateerde zaken zie je steeds vaker worden benoemd als een onderwerp, waarop punten kunnen worden gescoord, die bij de afweging voor een bepaald percentage meewegen. Op zich al reden voor gevelbouwers en toeleveranciers om hierop proposities met onderbouwing te ontwikkelen. Zeker als er ook exploitatievoordelen worden meegewogen, wordt dit de Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI) genoemd.

Meer in het bijzonder wil ik in dit artikel benadrukken dat je als leverancier ook aan de voorkant met goede argumenten welkom bent om mee te denken. Wellicht over het programma van eisen met betrekking tot gevels. De gevelindustrie heeft veel kennis die waardevol is voor opdrachtgevers. Het maakt natuurlijk een enorm verschil of je wel of niet vroeg aan tafel zit. Wacht je met de armen over elkaar af tot een aannemer een prijsaanvraag doet op basis van enkele basale eisen waar vrijwel iedereen aan kan voldoen.   

Of ga je in een voorfase het gesprek aan met een opdrachtgever en/of zijn architect, waarbij je hem wijst op de keuzemogelijkheden en opties, de afwegingen die hij/zij kan maken. En waarbij de opdrachtgever veel bewuster een programma van eisen voor de gevel opstelt, of misschien wel jou als preferred supplier naar voren schuift. In een Slimbouwen omgeving, waarbij ikzelf als initiator actief ben geweest en waarvan inmiddels zo’n 150-200 gebouwen zijn gerealiseerd, is de gevelbouwer zelfs een voornaam lid van het bouwteam, dat het gehele project voorbereidt. 

Voordelen in de gebruiksfase kunnen te maken hebben met aspecten die niet altijd kwantificeerbaar zijn. Een mooier gebouw wil iedereen wel, maar is lastig economisch te verdedigen. Toch is mooi heel goed verkoopbaar. Niet alles hoeft immers zakelijk onderbouwd te worden. De hele kunstwereld draait niet om kosten. Een mooi schilderij heeft aan inkoop en uren iets gekost, maar de verkoopprijs is daarop totaal niet gebaseerd. De waarde wordt bepaald door wat de klant er voor wil betalen en daaronder zit vooral veel sentiment en weinig zakelijke onderbouwing. 

Er zijn heel veel onderwerpen te noemen, die in het geval van gevels vanuit een gunstige exploitatie wel netto contant zijn te maken. In dat kader past ook iets als Total Cost of Ownership (TCO). Dan gaat het over minder onderhoud of energiebesparing. Of over meer comfort en gezondheid waardoor het ziekteverzuim afneemt dan wel gebruikers gemiddeld beter presteren (hierop is al het nodige onderzoek verricht). En ook investeren in flexibiliteit (aanpasbaarheid) is enorm in belangstelling toegenomen. Voor dit artikel wil ik er een bijzonder onderwerp uitlichten, namelijk brandveiligheid.

Gebouwen moeten voldoen aan brandveiligheidseisen. De gevel staat in het bijzonder in de spotlight omdat er de laatste jaren een aantal forse branden zijn geweest waarbij soms veel menselijk leed te betreuren viel en waarbij veel schade werd opgelopen. Waarbij een gevel een soort bypass vormde voor branduitbreiding ondanks de aanwezigheid van een op zich brandwerende vloer. Zo kan dan een brand die beperkt zou moeten blijven tot één verdieping, zich uitbreiden over meerdere verdiepingen met uiteraard veel meer leed en schade tot gevolg. Een gevel die wellicht beter presteert dan wat het bouwbesluit vereist en waarschijnlijk ook wel wat duurder is dan een standaard product, kan heel goed worden verantwoord indien daardoor leed en schade wordt voorkomen of gereduceerd.

Nu is het lang niet zeker dat je bij een gebouw ook daadwerkelijk met brand te maken gaat krijgen. Sterker nog, we denken allemaal dat het ons niet zal overkomen. Toch wijzen statistieken uit, dat de kans voelbaar is en hoe groter het project hoe groter ook de kans dat er ergens een calamiteit optreedt. Met een kans op schade cq. het verkleinen van risico’s kun je wel degelijk rekenen. Daartoe is ruim een jaar geleden een stichting opgericht (Stichting Economie van Brandveiligheid) die actief onderzoek uitvoert, om onderbouwingen voor economische afwegingen met betrekking tot brandveiligheid te genereren. Feit is dat je op veiligheid kunt ontwerpen en risico’s daarmee daadwerkelijk kunt verlagen en dat dit uiteraard exploitatievoordelen biedt. 

Laten we aannemen dat het om alleen materiële schade gaat. Wat je dan bij de analyse moet meewegen, is dat de schade vaak veel groter is dan vooraf wordt gedacht. We denken meestal wel aan de kosten van herstel van het gebouw en de inboedel, maar in het gebouw spelen zich processen af. Die ondervinden tijdelijk veel hinder of stagneren volledig. Klanten worden tijdelijk niet bediend en lopen weg naar concurrenten. De omgeving ondervindt hinder met evacuaties, verkeerscongestie. Soms leidt dat tot claims. De omgeving moet worden gereinigd, et cetera.

Uit voorbeelden blijkt dat je rekenend met waarschijnlijkheden van verschillende brandscenario’s en met een bijbehorende realistische omvang van schades een hogere investering in de gevel kunt rechtvaardigen. En om op het voorbeeld
van de afwegingen op basis van sentiment bij kunstaankopen terug te komen: veiligheid heeft ook een gevoelswaarde (letterlijk veiligheidsgevoel).

In een klassiek bouwproces komt dit onderwerp niet gemakkelijk op tafel, maar als je als gevelbouwer of als leverancier van gevelcomponenten een overtuigende businesscase kunt presenteren, kun je nog voor het ontwerp gereed is, de opdrachtgever helpen om een bepaalde richting te kiezen. Zekerheid over de opdracht heb je vaak in dat stadium nog niet, maar je wordt wel een belangrijke kennisschakel en creëert veel goodwill waardoor de bouwpartners je graag het een en ander zullen gunnen. Bij een Slimbouwen proces is er overigens een regeling dat leveranciers in een vroeg stadium op basis van kennisinbreng en open begroting aan de voorkant al kunnen worden gecontracteerd. En bij die projecten is de opdrachtgever eigenlijk alleen maar geïnteresseerd in partijen die kennis meebrengen.

Voor de aanbiedende organisatie betekent het bovenstaande wel het een en ander. Veel bedrijven in de gevelbranche zijn vooral uitvoerend gericht. Engineering, maken en installeren. Bedrijven die een vooruitstrevende positie willen innemen, zoals in dit artikel bedoeld, moeten ook investeren in kennisopbouw en R&D en in mensen die in staat zijn om een integrale boodschap naar opdrachtgevers over te brengen. Daar moet je in investeren, maar de projecten waar dit speelt leveren ook marges op die dat rechtvaardigen. Sterker nog, er komen steeds meer projecten waarbij deze werkwijze de standaard zal zijn. En dan kun je maar beter in de kopgroep zitten.

Voor wie zich in deze marktbenadering wil verdiepen is het een mogelijkheid om aan te sluiten bij Living Lab 040 (www.livinglab040.nl), een platform dat zich naast heel veel innovatie gerelateerde onderwerpen ook over dit soort thema’s en nieuwe business modellen buigt. Voor wie in het specifieke voorbeeld met betrekking tot brandveiligheid is geïnteresseerd kan zich melden bij www.economievanbrandveiligheid.nl. Daar loopt gerelateerd aan het hierboven beschreven voorbeeld met betrekking tot ‘de economie van brandveiligheid’ een cursus, waarvan de inschrijving recent is geopend.

Jos Lichtenberg is emeritus Hoogleraar bouwinnovatie aan de TU/e, initiator van House of Tomorrow Today, van de beweging Slimbouwen en samen met Monique Donker van het Living Lab 040. Hij is tevens voorzitter van de Stichting Economie van Brandveiligheid.