VMRG | Meesterstuk Mr. Bettina Hertstein

Nota bene

Soms zijn er van die, over het algemeen achteloos gebruikte, woorden of uitdrukkingen die plots mijn bijzondere aandacht trekken. Dit keer gebeurde dat met de uitdrukking nota bene die Van Dale uitlegt als ‘let wel, geef acht, merk op’. Mijn aandacht voor de noodzakelijke opmerkzaamheid die partijen dienen te hebben bij het contracteren, werd getrokken doordat een opdrachtgever verzuimde goede nota te nemen van een opmerking van de aannemer. En, dat bleef niet zonder gevolgen.

Wat was er aan de hand? Een Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft gevelonderhoud voor 80 appartementen aanbesteed. Een onderdeel van het werk is het reinigen van de gevels. Daartoe is in het bestek bepaald: Schoonspuiten onder aangepaste druk met verhit water tot een schoon resultaat verkregen wordt (zonder gevaar voor beschadiging van de metselstenen en het voegwerk). Waar nodig zal gereinigd moeten worden met een vochtstraal systeem onder toevoeging van een detergent; naspoelen onder aangepaste druk met schoon water. In de Nota van Inlichtingen is ten aanzien van die besteksparagraaf de volgende vraag opgenomen: (…) gaarne aangeven wat voor reinigingssysteem we nu moeten gaan gebruiken als de gehele gevel toch schoon moet worden zonder dat het voegwerk beschadigd wordt. Het antwoord van de opdrachtgever is: Het reinigingssysteem volgens het bestek handhaven.

De betreffende vraagsteller verkreeg de opdracht en gaat aan de slag met de reiniging. Proefvlakken van de gevel zijn eerst met biomos opgezet en daarna gereinigd. De directievoerder informeert het bestuur van de VvE dat het eerste geveldeel overeenkomstig het verkozen proefvlak is uitgevoerd en dat er is gespoten met een lage druk van 140 Bar. Hij vindt het resultaat erg wisselend maar zegt daarbij dat het zoals het is opgezet, is uitgevoerd overeenkomstig hetgeen is voorgeschreven. Naar zijn mening zou dieper reinigen door bijvoorbeeld te stralen weliswaar een schoner resultaat opleveren maar zal het voegwerk daardoor dermate aangetast worden dat de gehele gevel opnieuw moet worden gevoegd, hetgeen buiten de scope van de overeenkomst valt. Het bestuur besluit dat de werkzaamheden volgens de genoemde reinigingsmethode moeten worden voortgezet. Na de afronding van de werkzaamheden is de VvE teleurgesteld over de reiniging en heeft de geplande oplevering van het werk geen doorgang. De VvE weigert ook de nog openstaande facturen van aannemer te betalen. Aannemer heeft verklaard dat het resultaat is zoals binnen de overeengekomen werkwijze verwacht mag worden. Het door de aannemer ingehuurde gevelconsultancy-bureau bevestigt dat de kern van het probleem het toepassen van een (voorgeschreven) reinigingsmethode is die niet toereikend was. Het alternatief was reinigen door middel van stralen, in combinatie met hydrofoberen. Maar dan had men waarschijnlijk ook al het voegwerk moeten vervangen.

Arbiters wordt gevraagd om te beoordelen of aannemer de gevels volgens de in bestek voorgeschreven methode voldoende heeft gereinigd. Aannemer betwist niet dat het verkregen resultaat te wensen overlaat maar stelt dat hij bij Inlichtingen heeft gewaarschuwd voor het met deze reinigingsmethode maximaal te bereiken resultaat. Aannemer stelt dat de VvE steeds deelopleveringen heeft geaccepteerd. Hij heeft het werk voltooid en vordert betaling van zijn openstaande facturen. De VvE stelt dat aannemer niet voldaan heeft aan zijn besteksverplichting en dat hij wanprestatie heeft gepleegd door geen schone egale gevel op te leveren.

Tegen het licht van deze omstandigheden en op grond van hetgeen arbiters ter plaatse hebben waargenomen, kan niet worden geoordeeld dat de aannemer onvoldoende gereinigd heeft. Het resultaat is niet mooi, maar de VvE heeft de reinigingsmethode voorgeschreven en heeft ondanks een waarschuwing en de tussentijdse constatering dat de werkzaamheden desondanks tegenvielen, daaraan vastgehouden. Voor de VvE valt de nota hoger uit dan zij verwachtte. Zij wordt veroordeeld tot het voldoen van de openstaande facturen, de rentevergoeding en de proceskosten.

Zelf geen notie van de juiste gevelreiniging? Zorg dat u advies vraagt bij de leden van de VMRG en sla een waarschuwing niet in de wind!