Platform over gevels, glas & daken
VMRG

Verplicht verder onderhandelen

Bettina-Hertstein-foto-2016-kopiëren
Mr. Bettina Hertstein www.bouwrechtbedrijf.nl

22 december 2020 Leestijd 7 minuten

Deel dit artikel

Wanneer de liefde na verloop van tijd niet te helen barsten vertoont, gaat ieder zijns weegs. Tenzij de rechter anders besluit!

Onlangs sprak de rechter zich uit over een zaak in kort geding. De ene partij zag geen heil meer in de voortzetting van de relatie. De andere partij wilde van stoppen niets weten en wendde zich daarom tot de rechter. 

Een vereniging is eigenaar van een monumentaal fort. De door de vereniging geselecteerde ontwikkelaar gaat de herbestemming van het fort realiseren in overeenstemming met de ideële ambities van de vereniging. De ontwikkelaar heeft tot doel de aan hem door de vereniging ter beschikking gestelde ruimtes in en rondom het fort te exploiteren onder meer door het uitbaten van een hotel en het organiseren van evenementen. In dat kader hebben partijen voorlopig een gebruiksovereenkomst gesloten. Toen de volgende stap werd gezet om tot een definitieve huurovereenkomst te komen, zijn er fricties ontstaan die met name betrekking hebben op de door de ontwikkelaar aangepaste business case. Toch is het na veel corresponderen en overleg gelukt om een definitieve huurovereenkomst te sluiten. De rust heeft echter niet lang geduurd. De al bereikte overeenstemming werd door de vereniging deels weer overboord gezet. De enige ontwikkeling die zich in de hete zomer van 2020 voordeed was de verhitte discussie over de aangepaste financieringsopzet die onderdeel was van de concept-ontwikkelovereenkomst. In het kader van commitment is de inbreng van eigen vermogen (in plaats van aangetrokken vermogen) voor de vereniging een essentiële voorwaarde voor de samenwerking. Met een accountantsverklaring en een actueel overzicht van het eigen vermogen heeft de ontwikkelaar nog geprobeerd water – eigen euro’s – bij de wijn te doen maar dat gebaar mocht niet meer baten. De eerder door de vereniging voorgelegde concept-ontwikkelovereenkomst samenwerkingsovereenkomst) wordt door haar ingetrokken en de huurovereenkomst wordt opgezegd.

De ontwikkelaar legt zich hier niet bij neer en start een kort geding omdat hij meent dat partijen in een vergevorderd stadium van onderhandelingen zitten waarbij het niet (langer) gerechtvaardigd is om de onderhandelingen af te breken. Hij vordert dat de vereniging de onderhandelingen met hem moet voortzetten al dan niet met behulp van een mediator en ook dat tijdens de onderhandelingen de huurovereenkomst niet mag worden opgezegd. De verdedigingslinie van de vereniging voor het afbreken van de onderhandelingen bestaat eruit dat de financieringsopzet niet voldoet aan de eisen omdat de afgesproken participatie van 30% uitsluitend in eigen geld moet geschieden en niet, zoals de ontwikkelaar kennelijk meent, ook deels in de vorm van tijdsbesteding kan plaatsvinden. Ook is er sprake is van slechte communicatie en een gebrek aan vertrouwen, zo stelt zij in haar verweer.

De rechter overweegt dat uit de stukken blijkt dat al vanaf het begin van de selectieprocedure een opzet is gemaakt van de omvang en de aard van de inbreng door de ontwikkelaar. Het gaat dan niet aan om pas 2,5 jaar later te stellen dat inbreng in eigen geld een harde eis is en dat de ontwikkelaar niet te vertrouwen is zelfs niet nadat deze aanbood om een aanvullend bedrag aan eigen vermogen in te leggen. Gelet op het feit dat partijen zich eerder al hebben verbonden om zich maximaal in te spannen om uiterlijk in de zomer van 2020 tot een de samenwerkingsovereenkomst te komen, had de vereniging dit aanbod niet meteen terzijde mogen leggen. De voorbeelden van de vereniging overtuigen hem niet dat een samenwerking niet mogelijk is. Overeenstemming tussen partijen kan niet worden afgedwongen maar men mag een project niet te lichtvaardig stoppen. Dat geldt zeker in dit geval nu de vereniging de stekker eruit heeft getrokken net voor de uiterste datum, terwijl zij zich heeft verbonden zich maximaal in te spannen. Daarbij komt dat tijd en geld is geïnvesteerd door partijen. De vereniging benadrukt dat zij geen vertrouwen meer heeft in de ontwikkelaar. De rechter concludeert dat nu de oorzaak voor de vertrouwensbreuk voor een belangrijk deel bij de vereniging zelf ligt, dit geen afdoende reden is voor het afbreken van de onderhandelingen. Temeer nu de ontwikkelaar bereid is om met de vereniging samen te werken en nog gelooft in het project. De vordering wordt toegewezen. Partijen dienen de onderhandelingen te hervatten onder leiding van een mediator.

Het is aanbevelenswaardig om u niet te bedienen van grof geschut wanneer overleg nog kan leiden tot overeenstemming. Goed beslagen de discussie in? Als die gaat over metalen ramen- en gevelelementen kunt u terecht bij de leden van de VMRG.  

Nieuwsbrief

Meld u aan om nieuws & updates te ontvangen.

Contact

Dirk Mulder

Projectmanager

Benieuwd naar de mogelijkheden? Ik vertel u graag alles over onze samenwerkingspakketten.

0%

    Stuur ons een bericht

    Wij gebruiken cookies. Daarmee analyseren we het gebruik van de website en verbeteren we het gebruiksgemak.

    Details