Point of no return?

Willen onderhandelingen slagen, dan zijn er in ieder geval twee partijen nodig die verder willen met elkaar. De een biedt aan, de ander aanvaardt. Dan is er sprake van wilsovereenstemming en is de overeenkomst gesloten. Maar bij gebrek aan de wil bij een van de partijen komt er geen overeenkomst tot stand. De frustratie bij de ‘versmade’ beoogde partner kan dan heel groot zijn. Dat het menens was bij een opdrachtgever en een aannemer bleek wel toen ze elkaar zelfs tweemaal voor het hekje troffen bij de ‘Raad van Arbitrage in bouwgeschillen’.

Zoals meestal gaan partijen goed van start. De aannemer is door de opdrachtgever uitgenodigd om te participeren in een bouwteam en brengt, kort gezegd, zijn kostendeskundigheid en uitvoeringsexpertise in ten behoeve van het ontwerp. Conform de bouwteamovereenkomst mag de aannemer als eerste en enige gegadigde zijn prijsaanbieding doen om het werk te mogen uitvoeren. Als de opdrachtgever zich in diens aanbieding kan vinden, kan de aannemingsovereenkomst tussen de opdrachtgever en de aannemer tot stand komen. 

Het loopt niet zoals door beiden werd verwacht. Na veel e-mails over en weer en uiteindelijk de onvermijdelijke aangetekende brieven, is de sfeer verre van plezierig te noemen. Opdrachtgever meent dat het totaalbedrag van de conceptbegroting van de aannemer ruim een miljoen euro hoger ligt dan in het bouwteam is overeengekomen. Juist daarom is volgens de aannemer de bouwteamovereenkomst van rechtswege, zoals is opgenomen in een bepaling in die overeenkomst, beëindigd. Daarin staat: “Deze overeenkomst eindigt, zonder dat rechterlijke of arbitrale tussenkomst vereist is, indien de offerte boven de begroting van de opdrachtgever uitkomt (…). De raadsman van de opdrachtgever meent dat de bedoelde bepaling juist alleen ter bescherming van de opdrachtgever is opgenomen en dat de aannemer daar geen beroep op kan doen. Niet verbazend is dat de raadsman van de aannemer het daar volledig mee oneens is. Hij trekt namens de aannemer diens offerte in, waarna de opdrachtgever een aannemingsovereenkomst sluit met een andere aannemer.

Rust in de tent zou je denken. Maar nee, toen begon de strijd pas echt. Volgens de opdrachtgever had de aannemer moeten dooronderhandelen. Hij vordert bij de Raad in een eerste-aanleg-procedure de veroordeling van de aannemer tot betaling aan hem van een (onderbouwd) bedrag van bijna 1,8 miljoen. Hij meent dat het de aannemer niet vrij stond om af te zien van verder onderhandelen. Diens conceptbegroting ziet hij als een prijsaanbieding en daarmee was het point of no return bereikt. De aannemer verweert zich door te stellen dat hij met het sturen van een conceptbegroting nog heeft getracht een aannemingsovereenkomst tot stand te brengen. Echter voor de door de opdrachtgever vastgelegde prijzen zag hij geen mogelijkheid een passende aanbieding te doen. Om die reden heeft hij zijn offerte op grond van de kwestieuze bepaling ingetrokken.

Arbiters stellen voorop dat in de bouwteamovereenkomst geen verplichting voor de aannemer is opgenomen tot het doen van een prijsaanbieding. Dat is niet anders wanneer de aannemer zich bereid en in staat heeft verklaard om een opdracht te aanvaarden en uit te voeren. Het opsturen van de conceptbegroting dient naar het oordeel van arbiters eerder te worden gezien als een mededeling dat er geen aanbieding kan worden gedaan onder opgave van wat eventueel wel tot de mogelijkheden behoort. Aannemer is niet te kort geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet een nieuwe offerte uit te brengen die wel aan de eisen van de opdrachtgever voldoet. Bovendien volgt naar het oordeel van arbiters uit genoemde bepaling niet dat deze alleen tot bescherming van de opdrachtgever zou strekken. Arbiters in eerste aanleg wijzen de vordering van de opdrachtgever af.

Opdrachtgever didn’t take no for an answer en gaat in hoger beroep. Ook bij arbiters in hoger beroep vangt hij bot. Zij concluderen, net als arbiters in eerste aanleg, dat nu de aannemer onverplicht met zijn e-mail een conceptbegroting aan de opdrachtgever heeft verstrekt er nog geen point of no return is bereikt, dat de betwiste bepaling ook van toepassing is op de aannemer, waardoor deze gerechtigd was zijn offerte in te trekken. Als de in het ongelijk gestelde partij krijgt opdrachtgever net als in eerste aanleg de proceskosten te dragen alsook de kosten voor rechtsbijstand van de aannemer. 

Calculatieverschillen, gebrekkige communicatie en onduidelijke contractbepalingen vormden een onoverkomelijk struikelblok voor partijen om te gaan bouwen met elkaar. Zoekt u vakmanschap voor metalen ramen- en gevelelementen en wilt u geen bot vangen? Ga met een gerust hart in zee met de leden van de VMRG!