Opknapper of afknapper

Het leek zo’n pracht idee. Vele vrienden waren enthousiast en de verhalen in de kranten met daarbij mooie plaatjes van klussers en hun opgeknapte woningen gaven de doorslag. Je moest wel weten waar je aan begon en een goed uithoudingsvermogen hebben. Maar dan had je ook wat: een grotendeels zelf opgeknapte kluswoning. De aannemer zou enkele renovatiewerkzaamheden uitvoeren, waarna iedere koper verplicht was de verdere renovaties aan de eigen woning op zich te nemen.

Het begon allemaal voortvarend. De leden van de VvE hebben in 2014 ieder voor zich een aannemingsovereenkomst gesloten met de aannemer. Met een zustermaatschappij van de aannemer hebben ze koopovereenkomsten gesloten. De woningen zijn verkocht als kluswoningen waarvan de levering zal geschieden in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst. De kopers hebben ook getekend voor het bekend zijn met de staat van de woningen. Na de oplevering van de renovatiewerkzaamheden door de aannemer op 5 november 2014 heeft het tot 16 januari 2020 geduurd voordat de VvE de aannemer heeft gesommeerd gebreken aan (onder meer) het beton van de gevels te herstellen. De VvE huurt het Bureau voor Bouwpathalogie in om de schade aan de gevels vast te stellen en het Bureau komt daarover tot conclusies in meerdere rapporten waar de aannemer zich niet in kan vinden. Hij betwist dat hij in gebreke is (gebleven).

De patstelling van partijen zorgt ervoor dat zij niet tot overeenstemming komen. De zware klus om voor een doorbraak te zorgen, wordt bij arbiter (van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen) neergelegd. De VvE stelt dat de aannemer zich niet aan de overeenkomst heeft gehouden door na te laten een carbonatie remmende coating aan te brengen na het reinigen van het beton. Daardoor is schade aan het beton ontstaan. Zij eist herstel van de schade en het alsnog coaten van de betonnen consoles. De aannemer betwist de stelling van de VvE. Hij is de overeenkomst naar behoren nagekomen. Volgens de technische omschrijving zou hij na het reinigen een hydrofoberende pasta op het beton aanbrengen. Dat heeft hij gedaan. De aannemer verzoekt tot afwijzing van de vordering van de VvE.

Ter zitting voert de VvE aan dat zij haar vordering baseert op een bepaling uit de technische omschrijving van 7 april 2014. De aannemer stelt dat het de technische omschrijving van 21 september 2013 betreft die van toepassing is op de aannemingsovereenkomst. Daarin is geen coaten maar hydrofoberen opgenomen precies zoals hij heeft uitgevoerd. Hij verwijst ook naar de overeenkomst met zijn onderaannemer waarin staat dat de gereinigde betonoppervlakken moeten worden behandeld met twee lagen transparante hydrofobeercrème.

Arbiter windt er geen doekjes om. Hij overweegt dat de aannemingsovereenkomst verwijst naar de door de aannemer genoemde technische omschrijving van 21 september 2013. In de door de VvE in het geding gebrachte overeenkomst gaat het om een versie uit oktober 2013 die ondertekend is in februari 2014. Dat partijen (de individuele leden en aannemer) na ondertekening van de overeenkomst nog een gewijzigde technische omschrijving zijn overeengekomen met als datum 7 april 2014 is niet komen vast te staan. Ter zitting is gebleken dat de deskundige van het Bureau voor Bouwpathologie uitsluitend beschikte over de technische omschrijving van 7 april 2014. Toen hem duidelijk werd dat de aannemer alleen sprak over hydrofoberen heeft de deskundige in zijn latere rapporten verklaard – zonder nader specifiek onderzoek – niets van een hydrofoberende pasta, te hebben kunnen terugvinden. Dat door het verloop van tijd de transparante hydrofobeerpasta niet of nauwelijks meer waar te nemen is, bleek bekend bij partijen. Arbiter heeft geen reden om eraan te twijfelen dat de hydrofobeerlaag door de aannemer is aangebracht. Arbiter hamert af en de vordering van de VvE tot herstel wordt afgewezen.

Zo blijkt de verplichting tot het aanbrengen van een waterafstotende laag op het beton, uit een waterdicht verhaal van de aannemer. Voor de klussers bleek hun keuze een afknapper. Een goed advies voor uw gevel? Kijk eens op www.vmrg.nl. Daar knappen u en uw gevel van op!