Omwille van de zaak

MEESTERSTUK MR. BETTINA HERTSTEIN

Het gebrek aan (goede) communicatie leidt niet alleen regelmatig tot kapotte relaties in de privésfeer. Bij zakelijke relaties is dat niet anders. Wanneer een verschil van mening ontaardt in verwijten over (vermeende) tekortkomingen van de ander, is het zaak dat die ander de verwijten niet afdoet als gebakken lucht. Maar als dan ook nog sprake is van het uitblijven van betaling, staat een goede voortzetting van de relatie op de tocht. 

Het begon zo mooi. Aannemer heeft een bedrijfspand gebouwd voor de opdrachtgever. De bouw verliep naar wens en in goede harmonie. Ook de nog door de aannemer te herstellen opleverpunten zijn op het proces-verbaal van de oplevering door beiden geaccordeerd. Toch ging het mis.

De opdrachtgever heeft de aannemer in gebreke gesteld voor niet deugdelijk herstelde opleverpunten. De aannemer eist betaling van zijn openstaande facturen en maakt een procedure aanhangig bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. De advocaat van de aannemer betwist het gestelde in de ingebrekestelling. De advocaat van de opdrachtgever stuurt een antwoord naar de advocaat van de aannemer over de openstaande facturen dat de post ‘diversen’ bij de meerwerkfactuur vrijwel geheel verzonnen is en blijkbaar is opgemaakt ‘pour besoin de la cause’. Ondanks prikkelende stellingen hebben partijen, na meerdere overlegrondes, een minnelijke regeling getroffen tegen finale kwijting. Even lijkt het erop dat de Raad niet in actie hoeft te komen. 

Een jaar later dreigt het alsnog mis te gaan wanneer de opdrachtgever een lekkage aan het dak ter plaatse van een daklicht heeft geconstateerd. De aannemer heeft na de melding van de opdrachtgever herstelwerkzaamheden verricht waarna er geen sprake meer was van lekkage. Een half jaar nadien heeft de opdrachtgever echter weer klachten, ditmaal vanwege tocht in en aan het pand. Hij geeft opdracht voor bouwkundig en thermografisch onderzoek. De conclusie van het onderzoeksbureau is dat de tochtklachten worden veroorzaakt door luchtlekkages in combinatie met diverse gebreken aan de thermische isolatie van de gebouwschil. De opdrachtgever sommeert de aannemer op grond van de in het rapport geconstateerde uitvoeringsfouten dat deze de fouten binnen zes weken dient te herstellen. De advocaat van de aannemer antwoordt dat niet aan de sommatie tot herstel zal worden voldaan. 

Opdrachtgever start een procedure bij de Raad. Hij stelt dat het pand moeilijk te verwarmen is en dat de warmte snel verdwijnt vanwege luchtlekkages in combinatie met gebreken aan de isolatie van de buitenschil. Hij vordert herstel van luchtdichting en thermische isolatie. Daarnaast wil hij vergoeding van de waterschade als gevolg van de lekkage aan het dak. De aannemer betwist deze vorderingen waarbij hij wijst naar de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst. Voor wat betreft de lekkage verwijst hij naar het door hem opgedragen onderzoek waarin is geconcludeerd dat de lekkage niet toerekenbaar is aan hem. Ook betwist hij de omvang van de gevorderde schadevergoeding.

Arbiter hoefde niet meteen naar lucht te happen toen hij de zaak onder ogen kreeg. Uit de ingebrachte correspondentie volgt dat de vaststellingsovereenkomst tussen partijen een regeling over alle geschilpunten betreft ook ten aanzien van eventuele gebreken die nog zouden volgen uit thermografisch onderzoek. Naar het oordeel van arbiter heeft aannemer er redelijkerwijze op mogen vertrouwen dat de finale kwijting zag op gebreken betreffende luchtdichtheid en isolatie. Hij wijst de vorderingen tot herstel dan ook af. Uitzondering hierop maakt arbiter voor het ter zitting uit coulance door aannemer toegezegde herstel van de thermische isolatie en dampremmende laag rondom de dakdoorvoeren. Op grond van deze toezegging veroordeelt hij aannemer tot dit herstel. Wat betreft de gevolgschade van de lekkage heeft naar het oordeel van arbiter aannemer voldoende aannemelijk gemaakt dat de lekkage niet aan hem toerekenbaar is. De gevorderde gevolgschade wordt afgewezen.

Omwille van het vlottrekken van de zaak hebben beide partijen hun best gedaan maar zat er te veel lucht tussen hun standpunten om zonder nadere onderzoeken en arbitrage dichter tot elkaar te komen. Voor experts in luchtdichte metalen ramen- en gevelelementen, steek vooral uw licht op bij de VMRG!