Continu inzicht in technische en esthetische prestaties van gevels

VMRG, OCTO en Aeroscan hebben samen met 36 publieke en private partijen de handen ineen geslagen. Tezamen ontwikkelen zij ‘Façade Service Applicatie’ (FaSA); een platform dat de fysieke vastgoedmarkt innoveert door inzet van digitale middelen als sensoren, drones en kunstmatige intelligentie. Hiermee kan op een objectieve manier continu inzicht worden geboden in de technische en esthetische prestaties van gevels. De activiteiten van het FaSA project worden uitgevoerd binnen de Gemeente Den Haag.

Vastgoed speelt een cruciale rol in de grote maatschappelijke thema’s van dit moment, maar blijft achter in het vinden van geschikte oplossingen voor de knelpunten die zijn ontstaan. Zo is bij mensen die in een huis met achterstallig onderhoud wonen het doktersbezoek 10% hoger, besteden Nederlanders volgens het NIBUD een te groot deel van hun inkomen aan wonen, komt 40% van de Nederlandse CO2-voetafdruk voor rekening van de gebouwde omgeving en is de bouw- en vastgoedsector verantwoordelijk voor 50% van ons grondstoffenverbruik. Strategisch beheer en onderhoud van gebouwen, en dan met name de gebouwschil, is dé sleutel tot het oplossen van de beschreven problemen. Wanneer gebouwen prestatiegericht onderhouden worden, in plaats van planmatig, is er minder energieverlies, zijn er lagere onderhoudskosten, is er een hogere restwaarde van producten en zijn er minder gezondheidsklachten voor gebruikers.

Sturingsinformatie
Slimme resultaatgerichte samenwerkingsverbanden tussen opdrachtnemers en opdrachtgevers moeten leiden tot een beter resultaat tegen lagere kosten.  Bij een resultaatgerichte samenwerking tussen bijvoorbeeld een corporatie en een onderhoudspartij wordt het gewenste resultaat vanuit de corporatie omschreven. De onderhoudspartij richt het werk in naar eigen inzicht, binnen de gemaakte afspraken.

De afspraken worden overeengekomen in een prestatiecontract en moeten helder, betrouwbaar en controleerbaar zijn. Hierdoor is de behoefte ontstaan aan objectief vastgelegde informatie over de huidige onderhoudsstaat en de kwaliteit gedurende de levenscyclus van het vastgoed.

Tot nu toe ontbrak het aan betrouwbare sturingsinformatie om strategisch beheer en onderhoud op uit te voeren. Dit gebrek kwam met name doordat het beoordelen van de kwalitatieve staat van vastgoed aan interpretatie onderhevig is. Traditioneel worden vastgoed-inspecties periodiek uitgevoerd volgens een gestandaardiseerde norm (NEN 2767). Via deze beoordelingsmethodiek brengen inspecteurs gebreken in kaart op basis waarvan het benodigde onderhoud bepaald wordt. Helaas blijken de resultaten, ondanks een gestandaardiseerde norm, niet altijd integer te zijn. De praktijk leert dat elke inspecteur zijn eigen oordeel heeft over de staat van eenzelfde vastgoedobject en de onderhoudsbehoefte hiervan, waardoor deze gestandaardiseerde inspectie geen betrouwbare resultaten geeft. Daar komt nog bij dat door vergrijzing de kennis van het technisch personeel steeds sneller overgedragen moet worden. Verschillende woningcorporaties hebben aangegeven dat vergrijzing nu al een probleem vormt in het personeelsbestand.

Onderhoud voorspellen
FaSA wordt ontwikkeld in samenwerking met verschillende marktpartijen en kennisinstellingen, waarbij verschillende innovaties als drones en sensoren ingezet worden om data op geheel nieuwe wijze te collecteren en te verwerken door de toepassing van beeldherkenning en kunstmatige intelligentie. FaSA meet op basis van de NEN2767 objectief de technische en esthetische prestaties van de gebouwschil middels sensoren, drones en kunstmatige intelligentie. Deze metingen worden automatisch samengebracht, geanalyseerd en resulteren in strategische sturing op het gevelonderhoud. Hierdoor wordt niet alleen de huidige staat van de gebouwschil in kaart gebracht, maar wordt het toekomstig onderhoud met behulp van slimme algoritmes zelfs voorspeld. Voordat iets kapot gaat, wordt het al gerepareerd.

Belangrijk hierbij is samenwerken met het onderwijs voor onderzoek en ontwikkeling van de innovaties en het opleiden van personeel met de juiste kwalificaties voor de banen die ontstaan door de ontwikkeling van FaSA. Door huidige technologische ontwikkelingen en digitalisering van de samenleving ontstaat er behoefte aan anders opgeleid personeel. Op mbo-niveau ontstaan banen op het gebied van data collectie; sensoren plaatsen, vervangen en onderhouden van de communicatienetwerken voor de sensoren, vliegen met- en onderhoud van drones. Er liggen ook kansen op het gebied van data controle, de gecollecteerde data valideren, uitkomsten van beeldherkenningsmodellen controleren en actie nemen op  basis van de uitkomsten van geautomatiseerde analyses.

Terugdringen onderhoudskosten
Bij de ontwikkeling van FaSA is een aantal woningcorporaties betrokken. Deze deelnemende corporaties zien de ontwikkeling van FaSA als een manier om de betaalbaarheid van huurwoningen te vergroten. Door geautomatiseerde, preventieve en nauwkeurigere inspectie kunnen de planmatige onderhoudskosten en kosten voor reparaties door preventie sterk teruggedrongen worden. Dit levert corporaties jaarlijks een besparing van circa 250 euro per woning jaar op, op basis van een verlenging van de onderhoudscycli van 6 naar 8 jaar en een beperking van gevolgschade. Naast dat deze besparing een verdere stijging van huurprijzen kan beperken, wordt de woonkwaliteit voor bewoners verhoogd. Het voorkomen van gevolgschade voorkomt gezondheidsproblemen bij bewoners (door bijvoorbeeld lekkage en schimmel). Door de betaalbaarheid van woningen en de gezondheid van bewoners te verhogen, stimuleert FaSA een inclusieve groene groei.

Het effectiever en efficiënter omgaan met grondstoffen is niet alleen een maatschappelijke wens, maar is een noodzaak voor bedrijven om op verantwoordelijke wijze te participeren in een moderne samenleving. De gevelbouw streeft naar een efficiënt en effectief materiaalgebruik en materiaalbeheer op basis van de circulaire principes. Voor de loskoppeling van waarde- en materiaal toevoeging, zijn nieuwe businessmodellen essentieel. Een toenemende verschuiving naar prestatiecontracten is daarom aannemelijk. Naast dat gevelbouwers hierdoor behoefte krijgen aan prestatiemonitoring en onderhoudsoptimalisatie, vragen betrokken financiers en verzekeraars ook om bewijslast. De restwaarde van de gevel bepaalt namelijk het financieringsrisico van de investeringsentiteit. FaSA wordt door de gevelindustrie gezien als technologie die uitvoering van circulaire businessmodellen mogelijk maakt en draagt bij aan het leveren van de juiste diensten bij de geleverde producten.

Meer informatie horen over FaSA? Op donderdag 15 november van 11.30 tot 12.00 uur verzorgen Stingo Huurdeman (VMRG) en Dirk Huibers (Octo) hierover een presentatie op Surface in de Brabanthallen te ’s-Hertogenbosch, Conferentieruimte B.


Het FaSA project wordt mede tot stand gebracht door steun vanuit Kansen voor West II, EFRO subsidie.

De volgende partijen zijn betrokken bij FaSA: VMRG, Octo , Aeroscan, Alkondor Hengelo, Hermeta Gevelbouw, TGM, Schipper Kozijnen, Rollecate Groep, ASK Renovatie, PHB Advice & Projectmanagement, Fortron, Gevelbeheer Nederland, De Haan Westerhoff, NeroQom, Vereniging ION, Koers, Heembouw, Lockhorst, van der Meijs, Hemubo, AkzoNobel, Kawneer, Schüco, Hueck Aluminium Profieltechnieken, Aluprof, Reynaers, Hydro Building Systems, Kleurrijk Wonen, Talis, Poort 6, Woonlinie, de Alliantie, Mitros, Staedion, de Haagse Hogeschool, ROC Mondriaan, Nimeto Utrecht, Kennis Centrum Gevelbouw